ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ: ВОПРОСЫ И РЕШЕНИЯ

Аренда или наем?

Многие всегда, когда им предлагают заключить договора найма говорят, что лучше заключить договор аренды квартиры. Это два однозначных понятия, которые означают передачу имущества за плату во временное владение или пользование. Просто в нормативных актах чаще всего используется первое, а на практике второе, поэтому использовать при заключении договора можно и то и другое. Ошибки не будет. Также и стороны возникающих отношений могут именоваться «арендодатель и арендатор» либо «наймодатель и наниматель».

Кто и кому может сдавать жилье внаем?
Насчет того, кто может сдавать жилище внаем, закон говорит однозначно. Сдавать имущество внаем может только его собственник. Если собственников жилья несколько, то соответственно договор подписывается с каждым. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные собственником сдавать имущество внаем. Это означает, что, если жилище не принадлежит вам по праву собственности, сдавать его в аренду вы можете только при наличии доверенности от собственника.

Поскольку сдача имущества внаем является способом распоряжения имуществом, такая доверенность должна быть обязательно нотариально удостоверена. Если собственников несколько, то и доверенность должна быть от имени каждого. В доверенности должно быть четко оговорено полномочие на сдачу жилья внаем, любые другие формулировки не допускаются. Если нет полномочий на сдачу в аренду, то нет и полномочий на получение арендной платы, выселение и прочее.

Насчет того, кому можно сдавать свое жилье, с точки зрения закона все просто. Выбор лиц, которым сдается внаем жилище, производится собственником и ограничений нет. Нанимателями могут быть и граждане, и организации (ОсОО, АО, ОФ).

Но вопрос выбора нанимателя не только юридический. Как узнать, будет ли человек платить исправно, не будет ли устраивать в квартире беспорядки и шумные вечеринки? А может быть, он просто окажется? Придется быть немного психологом, немного бизнесменом, немного опытным разведчиком-юристом. Ответственность за свой выбор вы несете сами. Риск всегда есть, но попытаемся свести его к минимуму.

СУТЬ И ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА)
Обязательно заключайте договор аренды, чтобы обезопасить себя от возможных сложностей в дальнейшем. Он может быть составлен в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение для такого договора не требуется, да и на практике редко применяется вследствие больших расходов, траты времени. Вполне достаточно составленного и подписанного сторонами документа, содержащего все необходимые условия.
Один важный момент. Если договор аренды заключается на срок свыше одного года, он требует обязательной государственной. Это определенные расходы денег и времени. Обе стороны должны явиться в регистрирующий орган с правоустанавливающими документами на жилье, с составленным договором аренды и сдать его на регистрацию. В случае несоблюдения требования о регистрации такой договор считается недействительным.

Но закон для того и существует, чтобы его обходить. Требование о регистрации обходят элементарно: заключают договор на срок менее одного года, а потом при необходимости перезаключают на новый срок. Казалось бы, замечательно. А если задуматься? Всегда ли выгоден вам как собственнику такой обходной путь? При регистрации, во-первых, проверяется юридическая правильность сделки, во-вторых, вы получаете зарегистрированное подтверждение сделки.

Что должно быть указано в договоре
— В первую очередь, это дата и место заключения договора.

— Необходимо также обозначить стороны договора, с указанием ФИО, паспортных данных, постоянного места жительства как арендатора, так и арендодателя.

— Подробно нужно указать данные о квартире, которые можно взять из документа, подтверждающего ваше право собственности на нее, а именно: точный адрес (город, улица, номер дома и квартиры), количество комнат, общую и жилую площадь. Если в аренду предоставляется жилье не целиком, а только отдельные его помещения, они должны быть указаны. Арендатору может предоставляться часть жилого помещения, смежная комната или часть комнаты. И обязательно данные самого правоустанавливающего документа с указанием номера и даты выдачи.

— Срок договора. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.

— Размер арендной платы и порядок ее внесения. Арендная плата может вноситься как разовый платеж за весь срок договора, но, как правило, предусматриваются периодические платежи (ежемесячно, еженедельно, ежеквартально). Желательно отразить в договоре условие о том, кто будет оплачивать коммунальные услуги.

Если этого не сделать, все равно будет применяться общее правило о том, что расходы по содержанию имущества несет арендатор, но многие уверены, что если специально не оговорить этот момент, коммунальные услуги обязан оплачивать собственник. Поэтому во избежание споров лучше этот вопрос отразить в договоре. Со стороны арендодателя также хорошо было бы обозначить сумму неустойки в виде процента от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы аренды, на тот случай, если со стороны арендатора возникает просрочка платежа.

— Если вместе с жильем сдается в аренду другое имущество (мебель, бытовая техника), в договоре необходимо отразить перечень этого имущества и обязанность арендатора по обеспечению его сохранности.

— Порядок расторжения договора аренды и выселения нанимателя.

— Порядок компенсации ущерба, нанесенного жилому помещению или имуществу.

— Подписи сторон.

Вот тот минимальный набор, который необходимо отразить в договоре аренды. Как правило, типовые договоры отличаются краткостью, что в случае возникновения спорных ситуаций дает возможность в судах толковать их по своему усмотрению. Поэтому ниже мы рассмотрим некоторые наиболее важные пункты договора.

Комментарии закрыты