ДОГОВОР АРЕНДЫ

1. В договорах аренды необходимо четко согласовывать передаваемый в аренду объект, т.е. конкретное имущество (здания, помещения, оборудование, автомобили, иные вещи). Из договора должно быть видно, что Вы передаете именно данный объект, а не какой-либо подобный, схожий с ним по цвету, размеру, модели, местонахождению и т.д. Индивидуализирующими признаками объекта аренды могут являться определенные технические номера (например, государственный регистрационный знак транспортного средства, номер помещения в соответствии с его техническим паспортом), четкое положение в пространстве (координаты в случае передачи земельного участка), план (схема) передаваемого объекта либо совокупность указанных признаков.

Недостаточно точная индивидуализация объекта может повлечь незаключенность договора аренды.

2. Следует также учитывать, что договор аренды земельного участка, а также договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Не стоит забывать, что сдача имущества в аренду должна оформляться актами приема-передачи, возврат арендованного имущества оформляется аналогичным образом.

Как правильно заключить договор аренды?
Найти помещение для аренды, это еще не значить арендовать его долго и выгодно. Более того, для многих арендаторов затраты на аренду занимают значительную часть семейного бюджета и потому, от того насколько удачно будет заключен договор аренды и учтены все нюансы, зачастую зависит семейное спокойствие и благополучие. В связи с тем, что вопросу оформления договора аренды арендатор уделяет мало внимания, не редко возникают ситуации, когда арендатор из-за отсутствия опыта в вопросах оформления арендных отношений, заключает договор аренды на невыгодных условиях.
О главном
Несколько главных принципов, которые нужно знать при заключении договора аренды:
— все, что не записано в договоре «к делу не пришьешь». В договор должны быть вписаны (изложены в письменном виде) те условия, которые являются существенными и ключевыми для сторон. При возникновении спора, нельзя будет ссылаться на устные заверения и обещания.
— законодательство предусматривает перечень существенных условий договора аренды, но стороны вправе эти условия изложить в любом виде. Например, существенным условием договора аренды является размер арендной платы и порядок ее уплаты. Но, стороны могут предусмотреть любой порядок уплаты арендной платы: раз в месяц или раз в квартал, до начала месяца аренды, в течение месяца аренды, по истечению месяца аренды и т.п.
Что надо проверить до заключения договора?
До заключения договора аренды рекомендуем проверить:
— право собственности арендодателя на помещение;
— не находится ли помещение в залоге, под арестом или в аренде у третьих лиц.

Существенные условия договора аренды
Объект аренды
Что непосредственно передается в аренду? Помещение по какому адресу, какой площади, на каком этаже, включает ли какое-либо оборудование (кондиционер, телевизор, стиральную машинку, холодильник)? Если в помещении установлено оборудование, необходимо указать, что такое-то оборудование включается в объект аренды. Если в договоре аренды в качестве объекта аренды будет указано только помещение (оборудование не будет включено в договор), арендодатель может потребовать дополнительной оплаты за использование оборудования.
Срок аренды
Договор аренды может заключаться сторонами на любой срок. Если срок аренды помещения не превышает три года, договор аренды может быть заключен в простой письменной форме. Если срок аренды составляет три года или больше, договор аренды подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Арендная плата
Условия уплаты арендной платы могут быть самыми разнообразными. Первое, что надо выяснить, включает ли заявленная арендодателем арендная плата коммунальные платежи. Если, кроме арендной платы, арендатор должен уплачивать или компенсировать коммунальные платежи, то необходимо в договоре указать перечень таких платежей и порядок уплаты. Очень часто арендодатель уже после заключения договора аренды старается переложить на арендатора различные расходы. Учитывайте, что по одним коммунальным платежам используются приборы учета (электричество, вода, газ), по другим нет.
Арендная плата в течение срока аренды может изменяться. Коэффициентом изменения может являться курс иностранной валюты (чаще всего доллара США), индекс инфляции. Безусловно, арендатору важно, чтобы арендная плата, в течение всего срока аренды, была неизменна и включала в себя все коммунальные и другие платежи.
Обязательно получайте от арендодателя письменное подтверждение того, что он получил арендную плату. Неуплата арендной платы является основанием для расторжения договора аренда по инициативе арендодателя.
Уплата арендной платы, как правило, осуществляется ежемесячно.
Хотя возможны и другие варианты, например, ежеквартально. Часто, арендодатель берет арендную плату наперед за два месяца, за первый и последний. В этом случае, обратите внимание, чтобы договор аренды не предусматривал удержания арендодателем арендной платы за последний месяц в виде штрафа при досрочном расторжении договора аренды.
Иные условия договора аренды .
Иными важными условиями, которые должны быть отражены в договоре аренды, являются:

— кто из сторон делает текущий ремонт помещения, если его необходимо делать. Если обязанность осуществлять ремонт возлагается на арендатора, необходимо оговорить, за чей счет делается ремонт. Арендатор, который улучшает помещение арендодателя, должен добиться условия о том, что он делает ремонт в счет арендной платы по договору аренды;
— кто восстанавливает помещение или оборудование в случае его повреждения. Например, если сломался телевизор. Это произошло «от старости» или в результате его неправильной эксплуатации?
— право собственности на неотделимые улучшение помещения. Арендатор заинтересован в том, чтобы арендодатель компенсировал арендатору его затраты на улучшения помещения.
— ответственность сторон. Пеня или штраф должны обеспечивать все существенные для сторон обязательства.
Досрочное расторжение договора аренды
Общее правило — договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон, если другая сторона не исполняет взятые на себя обязательства. Но, арендатор должен настаивать на своем праве досрочно расторгнуть договор аренды в любое время, предупредив арендатора, за определенный срок. Почему человек должен арендовать помещение, если у него изменились обстоятельства?
Но, при этом, арендатор должен настаивать на том, чтобы арендодатель мог досрочно расторгнуть договор аренды, только в случае неисполнения наиболее существенных условий, например, неоплаты арендатором арендной платы.

Комментарии закрыты