ИПОТЕКА. КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР

Незнание кредитного договора также влечет за собой значительные риски. Как правило, заемщики считают такие договора стандартными. Читая кредитный договор, они обращают внимание лишь на основные его моменты, такие как: сумма, срок кредита, процентная ставка, ежемесячные выплаты. На самом деле, этот договор содержит ряд значимых условий, которые необходимо знать и соблюдать.

Помимо своевременных выплат по кредиту, необходимо соблюдать обязательства по своевременному предоставлению информации о смене места работы или занимаемой должности заемщика, о расторжении и заключении брака, о регистрации по месту жительства, о применении к заемщику процедуры банкротства и многое другое. Исполнять в надлежащем порядке обязательства по договорам страхования, уплачивать ежегодную страховую премию, предусмотренную договором страхования.

Необходимо ознакомиться со штрафными санкциями в случае их возникновения. Хотелось бы заметить, что помощь специалистов особенно необходима при заключении предварительного договора с продавцом недвижимости (аванса, задатка и т.д.), где в обязательном порядке необходимо обозначение объема пакета документов по приобретаемой квартире и сроки его предоставления Вам. Помощь специалиста также может понадобиться для того, чтобы зафиксировать возможность возврата денежных средств в случае невыхода на сделку по причине отказа банка, в предоставлении кредита по данному объекту недвижимости. Чтобы избежать срыва сделки в последний момент, обязательно обсудите условия допуска продавца к депозитарной ячейке банка, куда будут помещены денежные средства, предназначенные для оплаты недвижимости. Не исключено, что они изначально не устроят продавца, а значит, вам не стоит терять время и силы на подготовку к сделке, а следует заняться поиском другого объекта недвижимости.

В договоре купли-продажи и ипотеки указываются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
• Предмет ипотеки (помещение) определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием помещения, достаточным для его идентификации (например, общая площадь жилого помещения, расположение на этаже и пр.);
• Помещение идентифицируется также и правоустанавливающими документами продавца. Для этого в договоре купли продажи и ипотеки указываются реквизиты Свидетельства о регистрации права собственности на продаваемое жилое помещение, иные перечисленные в этом свидетельстве правоустанавливающие документы, как то: договор купли-продажи, акт приема-передачи, договор дарения, приватизации и пр.
• Оценка жилого помещения осуществляется по соглашению Кредитора-залогодержателя и покупателя залогодателя и устанавливается в денежном выражении. Как правило, оценка предмета ипотеки совпадает с ценой договора купли-продажи, согласованной продавцом жилого помещения и покупателем залогодателем, но может и отличаться от этой цены. Следует иметь ввиду, что, при последующем разрешении споров, у суда могут возникнуть вопросы о причинах расхождения цены купли-продажи жилого помещения и оценки того же помещения, как предмета ипотеки.

Для определения обязательства по договору займа, обеспечиваемого ипотекой жилого помещения, в договоре купли-продажи и ипотеки указываются:
• Сумма займа;
• Реквизиты договора займа (стороны договора, дата и место его заключения);
• Установленный договором срок пользования займом;
• Расчетный размер платежей, которые заемщик должен внести в течение срока пользования займом;
• Сроки и размеры периодических платежей в исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства по договору займа, либо условие позволяющие определить размеры таких платежей и сроки их оплаты. Эти данные, например, отражаются в графике платежей по займу, прилагаемом к договору купли-продажи и ипотеки. По своим показателям такой график идентичен графику платежей, прилагаемого к договору займа, направляемого целевым назначением на приобретение жилого помещения, но стороны именуются так, как это определено договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения.
• Порядок и условия определения других обеспечиваемых ипотекой жилого помещения обязательств, которые могут возникнуть в будущем (договорной срок пользования займом, неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по займу, судебные и иные расходы, которые кооператив может понести в будущем, вследствие ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа).
• Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Перечень документов (примерный)
набор документов для получения ипотечного кредита обычно входит:
— заявление заемщика;
— копия паспорта;
— копии различных свидетельств (о заключении или расторжении брака, о рождении детей, о заключении брачного договора);
— копия трудовой книжки (не всегда);
— копии дипломов об образовании (не всегда);
— справка о доходах по форме банка (если она не дает представления о реальном доходе, то потребуется справка, с подписью главного бухгалтера и печатью вашего работодателя);
— квитанция об оплате сборов банка за рассмотрение заявки (если есть);
— копия военного билета (если Вы ещё можете быть призваны в армию);
— копии документов, подтверждающих наличие движимого и недвижимого имущества;
— документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (возможно, предварительный договор купли-продажи);
— свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;
— документ, подтверждающий наличие суммы, составляющей разницу между суммой кредита и стоимостью приобретаемой квартиры (предъявляется при выдаче кредита).
Потеря собственности
Риск потери права собственности возникает довольно редко, но может повлечь за собой очень тяжелые последствия. Важно в полной мере оценить правоустанавливающие документы и возможность выхода на сделку в той или иной ситуации при продаже квартиры. Тщательно проверить юридическую чистоту недвижимости, не надеясь на анализ документов банком или страховой компанией, т.к. в случае полной или частичной утрате прав собственности на приобретенную недвижимость, именно заемщик пострадает в большей степени, чем выше упомянутые организации.

К примеру, вы приобрели квартиру два года назад за сумму 100.000 долларов США, используя при этом 60.000 долларов заемных средств и 40.000 долларов собственных накоплений. Квартира принадлежала продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. И неожиданно появился наследник, ранее не заявлявший о своих правах на наследуемую массу, не знавший о смерти наследодателя, который по закону имеет обязательную долю в приобретенной Вами квартире.

В таком случае сделку, вероятнее всего, суд признает недействительной, и вы потеряете право собственности на квартиру. Так как риски потери «титула» застрахованы в одной из страховых компаний, выплата денежных средств по страховому случаю будет произведена в соответствии с условиями договора, по которому вы застраховали сумму кредита, т.е. 60.000 долларов. Остальные 40.000 долларов, уплаченные вами за квартиру, по решению суда вам должен будет возместить продавец недвижимости. Необходимо предположить, есть ли у него такая возможность, ведь деньги за квартиру, полученную два года назад, скорее всего, были потрачены, и процесс возврата этой суммы может растянуться на долгие годы…
Даже если вам повезет, и продавец найдет возможность вернуть вам деньги, вы не сможете приобрести равноценную квартиру, т.к. цены на недвижимость выросли более чем в 2 раза. Чтобы избежать возможности оказаться в такой ситуации, приобретать недвижимость необходимо только с помощью специалиста.

Квартира в новостройке (в строящемся доме)
Риски при покупки новостройки по ипотеке — одни из самых очевидных. Необходимо понимать, что кредитный договор, который вы заключаете с банком, и договор, по которому приобретаете права на новостройку по договору участия в долевом строительстве, инвестирования, предварительному договору купли-продажи и других форм, являются независимыми друг от друга.

В случае нарушения сроков сдачи объекта в первую очередь пострадает заемщик, потому что все это время, согласно кредитному договору, он обязан производить выплаты по кредиту. В случае замораживания строительства никто не отменит платежи по кредиту. Лишь, только в случае дополнительного страхования объекта строительства от нарушения сроков ввода в эксплуатацию страховая компания возместит убытки. Но данный вид страхового риска не является обязательным при ипотечном кредите. И на практике практически не применяется, т.к. приобретая квартиру в новостройке, заемщик оптимистично настроен на результат, полагаясь на проверки застройщика и инвестора со стороны банка, который в свою очередь может пострадать в меньшей степени.

Представим ситуацию, когда вы, ожидая получения ключей от новой квартиры, имеете расходы на оплату съемного жилья, а также расходы по выплате кредита. Как долго вы сможете нести такие финансовые обязательства? Поэтому, прежде всего, решаясь купить новостройку в кредит, стоит оценить все возможные риски при помощи квалифицированного специалиста, не надеясь на банк.

Выбор банка
При выборе банка следует обратить внимание на то, когда банк выдает необходимую Вам сумму для расчета с продавцом. Существует два варианта. В первом случае, в день подписания договора купли-продажи. Во втором – после государственной регистрации права собственности. Свой же первоначальный взнос вы можете передать продавцу при подписании договора. Практика показывает, что большинство продавцов не соглашаются на вторую схему расчетов, желая получить деньги сразу. Поэтому выбирайте банк, который выдает деньги «день-в-день».

При выборе банка сразу обратите внимание на размер различных комиссий: за открытие, обслуживание текущего или ссудного счета и так далее. Что касается методики подсчета суммы выдаваемого кредита, то у каждого банка они свои. Чтобы найти наиболее выгодный для себя кредит придется подробно изучить 5-10 банковских программ. C поиском оптимальной программы банка могут помочь кредитные брокеры — профессиональные посредники между кредитным учреждением и заемщиком.

Получите четкое представление, к кому обратиться, если вы решили рефинансировать кредит. Нужно учитывать, что список банков, реально предоставляющих услугу рефинансирования, невелик, поскольку ваш договор может не содержать таких условий с банком, но изменить договор всегда можно по письменному соглашению сторон (т.е. заёмщика и банка при наличии обоюдного согласия).

Самым оптимальным вариантом с точки зрения дополнительных затрат является перекредитование в том же банке, где вы брали свой первый заем. В практике нередки ситуации, когда изначально банк-кредитор отказывается снизить ставку. Иногда банки все-таки идут навстречу клиенту. Но чаще банк приходится менять.

Банкам выгодно привлекать чужих клиентов: рефинансирование используется ими как инструмент привлечения уже проверенных заемщиков, с хорошей кредитной историей. Если вы задерживали выплаты предыдущему банк, новый банк вряд ли согласится на рефинансирование.
Если вдруг произошло непредвиденное, и вы больше не можете справляться с ежемесячными платежами по выплате кредита, совсем не обязательно допускать ситуацию, в которой банк продает квартиру и возвращает вам то, что вы выплатили плюс небольшую разницу (а квартира будет продаваться не по рыночной цене, а ниже), Вы можете сами найти покупателя, который покроет оставшуюся сумму, после чего Вы, как собственник без обременения сможете передать квартиру будущему владельцу. Так Вы получите большую сумму.

Продажа недвижимости при невыплате (Условие о возможности обращения взыскания на жилое помещение)
В договоре купли-продажи и ипотеки может быть предусмотрено условие о возможности обращения взыскания на жилое помещение во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации обеспеченного ипотекой жилого помещения при обращении взыскания на него по решению суда.
Порядок и способы реализации обеспеченного ипотекой жилого помещения при обращении взыскания на него по решению суда могут быть установлены специальным соглашением. В этом случае оно подлежит государственной регистрации так же, как и сам договор купли-продажи и ипотеки.

Общее

Каждый из нас, прежде чем стать заемщиком, должен оценить все положительные и отрицательные стороны долгосрочного займа, предполагающего залог недвижимости, а значит, и ограниченные возможности по распоряжению и пользованию ей, а также многолетнее бремя ежемесячных платежей по кредиту и прочее обязательства, которые лягут на плечи заемщика.

Рассуждая о рисках при покупке недвижимости с привлечением заемных средств, можно утверждать, что главным из них является невыплата по кредиту. Заемщик, как правило, кредитуется на длительный срок, а значит просчитать баланс доходов и расходов бывает весьма сложно. Свои доходы следует считать по минимуму, а расходы по максимуму, учитывая, что ежемесячные расходы на питание, квартплату, топливо растут ежемесячно. Рассчитывать на резкое увеличение доходов не стоит, а если такое и произойдет, существует возможность внести платеж в счет досрочного погашения кредита, уменьшив его срок или сумму ежемесячного платежа.

Порой, стараясь получить необходимую сумму кредита, заемщик всеми силами пытается показать для банка необходимую платежеспособность, намеренно предоставляя информацию кредитору о завышенном доходе. Не оценив должным образом свои возможности по погашению кредита, заемщик ставит себя в трудную ситуацию. И задерживая платежи по кредиту, покупатель квартиры сильно рискует и несет дополнительные расходы по штрафным санкциям. Многократными нарушениями обязательств по кредитному договору заемщик может вынудить банк пойти на крайние меры — реализовать предмет залога и погасить долги заемщика. Можно отметить, что кредитору такая операция не выгодна по многим причинам. Банки прибегают к таким мерам лишь в крайних случаях, когда нельзя найти других выходов из сложившейся ситуации.

Четкость и последовательность
Любому человеку, не имевшему ранее опыта покупки недвижимости в кредит, очень сложно правильно организовать процесс покупки недвижимости с привлечением кредита. Трудно четко представить себе последовательность действий и их значимость. Легко ошибиться в выборе банковского продукта с учетом возможностей и желания заемщика, и способностью кредитора к выдаче необходимой денежной суммы на приобретение определенного вида недвижимости: квартиры, комнаты, загородного дома, земельного участка.

Например, вы выбираете, казалось бы, оптимальную для вас программу кредитования. Банк одобряет вас как заемщика, но, приступая к подбору жилья, вы узнаете о том, что квартиру, которую вы решили приобрести, невозможно купить по данной кредитной программе, в силу тех или иных обстоятельств (технического состояния, расположения, типа дома и т.д.).

Рассчитывая срок, сумму кредита следует учитывать, что далеко не всегда кредитор одобрит всю запрашиваемую сумму кредита, даже если сотрудник банка предоставил вам предварительный расчет по кредиту. Окончательное решение по сумме и условиям предоставляемого вам кредита будет принимать кредитный комитет банка на основании предоставленной Вами информации и документов, проведя определенный анализ.