ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Договор аренды является одним из самых распространенных на практике. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, которые помогут правильно построить взаимоотношения с контрагентом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды, наряду с договором купли-продажи и посредническими договорами, является одним из наиболее часто заключаемых на практике договоров.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование, и представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств.

Как видно из закрепленного в ГК определения, договор аренды не влечет смены собственника (в отличие, например, от договора купли-продажи и других договоров по передаче имущества в собственность), предусматривая передачу арендодателем арендатору имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно. При этом необходимо учитывать, что лицо не вправе передать имущество кому бы то ни было в аренду, если не является его собственником, и не вправе им распоряжаться.

В силу ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из определения договора аренды, установленного ГК, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Следует учитывать, что предмет договора, т.е. действия (или бездействие), которые должна совершить каждая из сторон (или соответственно воздержаться от их совершения), также является существенным условием договора аренды в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В случае если договор аренды содержит все существенные условия, он соответствует требованиям законодательства и является правомерно заключенным. К такому договору не могут быть применены последствия недействительности ничтожного договора.

Исходя из установленного в ГК определения понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные. Употребление обоих терминов связано в основном со сложившейся практикой их наименования в конкретных сферах деятельности. Тем не менее, как бы ни назывался заключаемый сторонами договор, необходимо учитывать, что в случае, если название произведенной субъектами хозяйственной деятельности операции не соответствует ее фактическому содержанию, объем прав и обязанностей каждой из сторон должен производиться исходя из подлинного экономического содержания соответствующей операции.

Именно по этой причине при заключении договора необходимо учитывать его характеристику.

Договор аренды является двусторонним договором, сторонами которого являются арендодатель и арендатор.
За исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным.
Кроме того, очевидно, что договор аренды — это взаимный договор, так как исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Важно учитывать также нормы ГК о встречном исполнении обязательств, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В случае если у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате и это документально подтверждено, требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды не могут быть удовлетворены.

В случае окончания действия договора аренды у арендатора появляется обязанность вернуть арендодателю соответствующее имущество. В случае если арендатором такая обязанность не исполняется, арендодатель может обратиться в суд.

Плоды, продукция и иные доходы

В соответствии с ГК поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Также ГК предусмотрено, что право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным ГК.

Нормы ГК, предусматривающие право собственности арендатора на соответствующие плоды, продукцию и доходы, могут быть применены лишь в ситуации, когда арендатор пользуется имуществом лишь на законном основании. Для правомерного применения ГК следует устанавливать, кто является законным владельцем переданного имущества.

Вышеуказанное правило имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки данное условие будет включено в договор, то оно является недействительным.

Объекты аренды

Законом определены виды имущества, которое может сдаваться в аренду, а именно названы объекты недвижимости и движимое имущество. Для движимых вещей главным признаком, позволяющим им являться объектом договора аренды, является их непотребляемость.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора (т.е. самом объекте аренды, например, земельный участок), условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Гражданский кодекс (далее – ГК) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава, которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях – особенности конкретных видов договоров.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

  1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.
  1. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.
  1. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных компьютеров арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т. д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

 

Виды договора аренды

ГК предусмотрены следующие виды договора аренды:

  • прокат;
  • аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления таких услуг;
  • аренда зданий и сооружений;
  • аренда предприятий;
  • финансовая аренда (лизинг).

РИСКИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА И ИХ ОПТИМИЗАЦИЯ

Заключение договора аренды, как и любого другого договора, всегда связано с обоюдными рисками сторон, и задача каждой — их оптимизировать. Процесс согласования и, в конечном счете, подписания договора достаточно сложен. Происходит конфликт интересов сторон, при котором каждая пытается обеспечить себе максимально выгодные условия и это не только размер арендных платежей, но и многие другие, на первый взгляд незначительные условия договора.

Итак, на что же необходимо обратить внимание арендатору при согласовании условий договора аренды?

Помещение: его фактическое состояние и возможность переделки

В данном случае речь идет о полном соответствии фактического состояния помещения его характеристикам по документам. Необходимо сверить соответствие реальной площади и планировки помещения тем же характеристикам, указанным в технической документации. По закону, по истечении срока аренды помещение должно быть возвращено в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. А «пропустив» неузаконенную перепланировку, арендатор рискует после окончания срока аренды столкнуться с неприятной ситуацией, когда арендодатель, принимая помещение, требует вернуть его в первоначальное состояние, т. е. состояние по документам. И уже неважно, что перепланировка была произведена не арендатором, а арендодателем. По документам выходит как раз иное.

Если же помещение полностью соответствует документам, но оно нуждается в перепланировке ввиду характера деятельности арендатора, то в договоре необходимо заручиться согласием на то арендодателя, дабы не оказаться в описанной выше ситуации. Кроме того, будет не лишним договориться о судьбе неотделимых улучшений (т.е. такие улучшений, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда ему, например, система пожарной и охранной сигнализации).

Конечно, полностью провести переделку за счет арендодателя вряд ли получится, но можно договориться о различного рода преференциях для себя. Так, одним из инструментов оптимизации расходов арендатора могут служить так называемые «арендные каникулы» — период времени с даты заключения договора, когда арендная плата не начисляется. Чаще всего такой период можно установить на время проведения ремонта в помещении.

Арендная плата и иные расходы

Арендная плата — это, пожалуй, один из важнейших пунктов договора аренды, который вызывает значительное количество споров между сторонами. Дабы избежать вероятности повышения арендной платы в любое время и в любом размере недостаточно просто определить в договоре размер арендных платежей. Необходимо закрепить максимально длительный период времени, в течение которого арендная плата остается неизменной и повышению не подлежит. Кроме того, в настоящее время достаточно распространена практика включения в договор аренды условия о праве арендодателя изменять арендную плату в уведомительном порядке. Пропустив такое право арендодателя, поверив его заверениям, что это будет не чаще раза в год и только на размер инфляции, можно обеспечить себе дополнительную головную боль. Поэтому просто необходимо включить в договор условие, что размер арендной платы изменяется только по письменному соглашению сторон.

Коммунальные платежи.

Кроме арендной платы существуют и иные платежи, которые придется оплачивать дополнительно, если они не включены в арендную плату. К их числу относятся, например, коммунальные расходы. А если арендуемое помещение находится в торговом центре, то можно столкнуться с платежами в виде сбора за открытие, маркетингового сбора, рекламного сбора и т. д. Поэтому при подписании договора необходимо четко понимать, из чего складывается арендная плата и что придется оплачивать сверху. А в идеале включить в договор условие, что все расходы, не нашедшие отражение в договоре аренды, ложатся на арендодателя.

 

Срок договора

В зависимости от ситуации арендатору может быть выгодно как заключение краткосрочного договора аренды, так и долгосрочного.

Что касается варианта с краткосрочным договором аренды, то выгоден он в первую очередь тем арендаторам, которые не осуществляют больших вложений в предмет аренды, оборудование, персонал и т. д. Тем, кто только стартует в бизнесе и не уверен в успехе своего дела или правильности выбора помещения в данном месте.

Долгосрочный договор аренды защитит интересы арендатора, понесшего серьезные расходы на обустройство помещения или крайне заинтересованного в аренде именно этого помещения. В данном случае нужно трезво оценить перспективы своей деятельности, чтобы определиться с оптимальным сроком аренды, но в любом случае, ситуация может кардинально поменяться в любой момент и аренда именного этого помещения перестанет быть актуальной. Поэтому необходимо предусмотреть в договоре право на односторонний отказ арендатора от исполнения договора. Арендодатель может ввести аналогичное право и для себя, но его можно ограничить двумя видами сроков. Во-первых, можно установить период времени, до истечения которого, арендодатель не может воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора. И во-вторых, закрепить максимально длительный срок, за который арендодатель должен уведомить арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора.

 

Также, в договоре необходимо четко определить, на кого возлагается обязанность по государственной регистрации аренды (если срок договора равен 3 годам и более) и срок, в течение которого другая сторона обязана предоставить необходимые для регистрации документы. Это позволит избежать уклонения от регистрации, и в случае необходимости заставит такую регистрацию осуществить. Это важно, поскольку для договора аренды недвижимости на срок не менее года государственная регистрация является обязательной и правовые последствия такого договора возникают только после государственной регистрации.

 

И в случае заключения краткосрочного договора аренды, и при долгосрочном характере отношений, срок аренды все равно ограничен. Истечение указанного в договоре срока вовсе не означает прекращение арендных отношений. Если стороны продолжают исполнять свои обязанности, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако суды не считают данную норму гражданского кодекса императивной, и если в договоре есть условие, отменяющее автоматическое продление аренды, то суды в большинстве случаев считают договор прекратившимся, поэтому можете указать в тексте договора его автоматическое продление по истечении срока аренды так же, как и преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

 

Права третьих лиц

По закону арендодатель при заключении договора аренды обязан сообщить арендатору обо всех правах третьих лиц на предмет аренды. Иногда подобного рода обременения не играют существенной роли в согласовании условий, но порой возникают ситуации, когда наличие обременения делает невозможным использование арендатором предмета аренды в первоначальных целях. Например, предметом аренды является земельный участок. Цель аренды — выращивание сельскохозяйственных культур. А обременение участка правом прогона через него сельскохозяйственных животных делает невозможным достижение арендатором своих целей.

 

Это то, что касается наиболее глобальных и широко распространенных рисков арендатора при заключении договора. Но это далеко не полный перечень. Все зависит от конкретных условий каждой сделки, от характеристик объекта недвижимости и от того, где оно расположено, от того, кем являются арендодатель и арендатор. Порой при согласовании условий договора всплывают такие моменты, что до того и представить было трудно.

Большинство положений гражданского кодекса (ГК) относительно аренды являются диспозитивными и легко меняются условиями договора аренды. Лучше не переписывать в договоре положений ГК, но в случае с арендой, при малейшем сомнении лучше закрепить какую-либо норму в договоре, чтобы потом не выяснять отношения с арендодателем в суде.