Мар 05

КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ КОМНАТЫ В КВАРТИРЕ

Вопрос, каким должен быть правильно оформленный договор аренды комнаты в квартире, является не таким простым, как может показаться на первый взгляд. В зависимости от конкретного типа целевого помещения должен быть выбран соответствующий тип документа.

Нередко возникают ситуации, когда требуется сдавать в аренду только части помещения. Например, в каждой комнате квартиры будет проживать отдельный наниматель. Кроме того, не исключен вариант, при котором собственник будет проживать на своей жилплощади, одновременно сдавая некоторые комнаты. При этом в зависимости от того, является ли жилье приватизированным, а кроме того, является ли квартира коммунальной, сдача помещения в аренду обладает своими особенностями.

Имущество, передаваемое во временное пользование

При сдаче комнат в аренду следует предусмотреть ситуации, связанные с возможным выходом из строя коммунальных сетей, бытовой техники или мебели и предусмотреть порядок решения устранения любых неполадок. В частности, к договору найма настоятельно рекомендуется приложить акт приема-передачи, в котором будет отражено техническое состояние передаваемого в пользование имущества. Существующие повреждения такого имущества должны быть отражены в этом акте.

Коммунальные платежи

Как правило, обязанность оплачивать коммунальные услуги ложится на нанимателей. Именно это предусмотрено действующим законодательством. В отдельных случаях в договоре прописывают, что выполнять платежи должен наймодатель. В любом случае именно наймодатель несет ответственность перед компаниями, предоставляющими услуги. Следовательно, именно он является адресатом всех претензий в случае несвоевременного осуществления коммунальных платежей.

Мар 05

ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ С ПРАВОМ ПОСЛЕДУЮЩЕГО ВЫКУПА КВАРТИРЫ

Аренда с последующим выкупом квартиры – прекрасный вариант для тех, кого интересует приобретение жилья в одновременным проживанием в нем. Такой способ очень удобен, но встречается достаточно редко.

Для тех, кто озабочен проблемой покупки жилья, очень важно наличие нескольких путей ее решения. Покупка квартиры за наличный расчет – идеальный вариант для обоих сторон, так как продавец сразу же получает интересующую сумму, а покупатель освобождается от перспективы долгосрочных ежемесячных выплат и больших переплат. На деле же все получается не так радужно, большую сумму денег скопить трудно. Тогда купить жилье можно при помощи ипотеки. Тут есть свои подводные камни: это и огромные переплаты, и множество скрытых процентов, а главное – отсутствие возможности жить в квартире пока не будет накоплен необходимых порог.

Гражданское право знает еще один вид сделки, направленной на приобретение жилья. Такой вид предполагает проживание в квартире до момента ее покупки. Аренда для многих является единственной возможностью иметь жилье, хотя и не в собственности. Но при этом в месяц расходуются достаточно большие суммы денег, но квартира никогда в собственности не окажется. Грубо говоря, эти деньги уходят впустую.

Аренда жилья с последующим выкупом – иной взгляд на покупку жилья

Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам.

Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.

Гораздо чаще на практике применяется покупка квартиры в рассрочку. При такой сделке покупатели также сразу заселяются в квартиру.
Для продавца такой вариант наиболее удобен:
• во-первых, из-за его быстроты,
• во-вторых, из-за отсутствия серьезных рисков, которые существуют в вышеизложенном варианте.

По своей же сути такие правоотношения хоть и похожи, но регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки должно осуществляться двумя сторонами. Покупатель и продавец выбирают такую сделку, которая будет удобна именно им.

Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?

В договоре в обязательном порядке должны быть включены положения в отношении информации о сторонах договора, арендуемой недвижимости, суммы выкупа. Если одно из перечисленных условий не будет включено в соглашение, он будет считаться незаключенным, а значит, никаких правоотношений между сторонами не возникает. Немаловажно указать, что тогда, когда срок аренды истечет, предмет соглашения будет перерегистрирован на нового собственника, а также что при досрочной выплате стоимости недвижимости, этот момент наступает после последней уплаты платежа. По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Проблемы с оценкой стоимости
Нередки такие ситуации, при которых в процессе выплаты арендных платежей стоимость недвижимости изменяется. Возможность таких изменений обязательно должна быть отражена в условиях договора. Но как именно это сделать?

• Во-первых, такое условие может быть включено только по желанию сторон. Но стороны могут и договориться о том, что рыночное изменение стоимости квартиры не влияет на их сделку. В таком случае никаких пересчетов суммы в будущем не будет.

• Во-вторых, можно включить в договор соглашение о ежемесячном пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.

• В-третьих, можно договориться о выплате ежемесячной выкупной цены в долларах или евро. Во избежание споров и недопонимания между сторонами, лучше всего закрепить в договоре если не твердую сумму конечной цены недвижимости, то хотя бы формулу ее изменения и исчисления.

Можно включить в договор условия об изменении условий договора в отношении стоимости. Тогда продавец, скорее всего, не будет сожалеть о том, что продал свою недвижимость за «бесценок». Но вопрос в другом – согласится ли покупатель платить сумму большую, чем та, на которую он соглашался? Конечно, вероятная и обратная ситуация, когда жилье дешевеет.

Конечно, стороны могут обратиться в суд за изменением условий договора в случае существенного изменения стоимости недвижимости. Но судебная практика упорно говорит о том, что такие изменения без включения такого условия в соглашение невозможны.
Можно попытаться заключить дополнительное соглашение об изменении суммы ежемесячных выкупных платежей за недвижимость. Однако сложно представить, что обе стороны с радостью согласятся на такие условия.

Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи. Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации.

Мар 05

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения представляет собой соглашение об использовании чужого помещения без оплаты аренды. Соглашаясь на такие отношения, собственник ищет возможно другую выгоду, ведь денежное вознаграждение он не получит.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Если в безвозмездный договор аренды нежилого помещения внести условие, по которому арендатор должен будет платить деньги за помещение, то соглашение превратится в обычную аренду. Главное различие этих двух договоров проявляется в наличии или отсутствии арендной платы.

В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нём может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.

Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.

Существенные условия договора безвозмездного пользования.

Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.

Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.

При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке, даже если договор и безвозмездный

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением

Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.

Используя для оформления отношений безвозмездного пользования договор аренды нежилого помещения, стороны официально подтверждают, что аренда не платится. А это означает, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать арендную плату через суд. Поэтому вариант с безвозмездным договором не самый надежный способ скрыть арендные отношения. Его следует использовать, только когда помещение действительно передается бесплатно.