::. ЮРИДИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ НОВОЙ КВАРТИРЫ

НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА

Перед покупкой квартиры мы настоятельно рекомендуем вам провести предварительную правовую экспертизу заключаемого договора. Это защитит вас от дальнейших необоснованных требований застройщика и обеспечит возможность получения именно той квартиры, которую вы хотели. С учетом стоимости квартиры, которую вы собираетесь приобрести, правовая экспертиза договора— это наиболее разумный и обоснованный шаг. Если же вы все-таки решили понадеяться на собственные силы и добросовестность застройщика прочитайте эту статью, чтобы знать на какие пункты в договоре следует обратить особое внимание.

Описание покупаемой квартиры
Первым делом в договоре описывается квартира, которую вы покупаете. Если вы ожидаете увидеть в своей будущей квартире что-то кроме бетонных полов и стен, следует проследить, чтобы это было включено в описание квартиры. Так если вы хотите, чтобы в квартире были обои, в договоре следует прямо указать, что должна быть произведена оклейка стен обоями. Если вы хотите ванну, в договоре должно быть предусмотрено, что должна быть произведена установка ванна и т.д. Важно: устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то, что в договоре указан линолеум, не позволят вам в дальнейшем требовать от застройщика установки паркета. Поэтому включайте в договор условия обо всем, что вы хотите увидеть в своей будущей квартире.

Метраж квартиры
Безусловно, в договоре должна быть указана именно та площадь квартиры, на которую вы рассчитываете. Но в аспекте площади важно проследить, чтобы в договоре отсутствовали условия, согласно которым не происходит перерасчет стоимости квартиры при изменении её метража по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации.
Иными словами незаконно условие, по которому застройщик может передать вам квартиру меньшей площади, по сравнению с той, которая указана в договоре, и не произвести перерасчет стоимости. Кроме того, незаконным является и условие, по которому перерасчет стоимости производится в том случае, если Вам передается квартира большей площади, по сравнению с указанной в договоре (если вы, конечно, не предусмотрите иное).

Таким образом, если вам передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если же вам передается квартира большей площади, то вы ничего доплачивать не должны. Условия об обратном являются незаконными.

Ответственность застройщика
Зачастую застройщик пытается ограничить собственную ответственность за нарушение обязанностей. Обычно используются два способа:
1. Включение в договор условий о том, что застройщик несет ответственность только при наличии своей вины. Дело в том, что застройщик является предпринимателем-профессионалом в своей области и в силу прямого указания закона несет ответственность за нарушение обязательства даже при отсутствии своей вины.
2. Необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. Обстоятельства непреодолимой силы — это те обстоятельства, при наличии которых застройщик не отвечает за нарушение обязательств. Например, если строительство было невозможно из-за внезапного и долгого урагана, то застройщик не несет ответственность за просрочку в передаче квартиры.
Однако застройщик часто пытается указать в договоре, что к подобным обстоятельствам, относятся также и иные: бездействие контрагентов застройщика, снижение температуры ниже «-15» градусов и др. Включение таких дополнительных обстоятельств незаконно, поскольку они имеют целью необоснованно ограничить ответственность застройщика
Таким образом, включение в договор условий, ограничивающих ответственность застройщика, является незаконным.

Ответственность за расторжение договора
Договорами часто предусматривают случаи, когда Вы вправе потребовать расторжения договора с застройщиком. Например, если застройщик просрочил передачу квартиры более чем на два месяца, или были существенно нарушены требования к качеству квартиры, Вы вправе отказаться от договора.
Однако для застройщика такой отказ может быть невыгоден, поэтому в договорах можно встретить условия, предусматривающие ответственность за расторжение договора. Иными словами застройщик выговаривает себе право при расторжении договора по инициативе заказчика строительства удержать, например, 10% от цены договора в качестве неустойки.

Однако возможность расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным Гражданским Кодексом КР — это безусловное право заказчика, которое не может быть ограничено штрафными санкциями. Поэтому подобные условия являются незаконными.

НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА ЗАСТРОЙЩИКОМ

Несовершенство существующего законодательства порождает массу нарушений со стороны застройщиков заключенных договора о приобретении квартир в строящемся доме, которые могут повлечь для приобретателя последствия начиная от затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию и до возникновения прав иных лиц на приобретенную квартиру.

В случае нарушения срока застройщик уплачивает клиенту неустойку. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
Следующим важным условием является цена. Причем цена договора может быть изменена после его заключения, только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, признается неправомерным требование компанией-застройщиком каких-либо доплат со стороны граждан — клиентов, заказавших строительство, если только иное не предусмотрено договором.

В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками.
1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.
Согласно ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором (как правило, возможность расторжения в договорах о приобретении новостройки по инициативе покупателя практически не предусматривается).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора покупатель рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого покупатель может настаивать на расторжении договора судом по причине существенного нарушения застройщиком/инвестором договора. Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком/инвестором в части соблюдения срока предоставления квартиры.

Необходимо обратить внимание на следующее. Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
Очевидно, что право требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует покупателю возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. То есть согласно ГК покупателю необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.