Мар 19

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА

Как не стать собственником вечного долгостроя? Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от Застройщика. Хорошо если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Возведением же жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются почти исключительно частные застройщики.

Если застройщик — коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Обязательно выясните степень готовности дома: когда началось строительство и когда предполагается его окончание, а так же когда планировалось начало строительства по Инвестиционному контракту, подписанному в первоначальной редакции. И если вам удалось узнать, что за пару лет дом построен всего наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода. О печальной судьбе кредиторов строительных фирм, так и не дождавшихся своей квартиры, частенько пишут средства массовой информации. После банкротства компании, строившей дом, в собственности инвесторов может остаться лишь каркас недостроенного здания.

Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за вашу будущую квартиру, еще раз взвесьте все «за» и «против» и убедитесь в законности ведущегося строительства.

Возникают ситуации, когда застройщик, осуществляя предпринимательскую деятельность по привлечению денежных средств граждан, после освоения денежных средств не в состоянии обеспечить завершение строительства. При просрочке исполнения обязанности передать объект строительства участники заявляют требования о возврате денежных средств и уплате процентов за пользование денежными средствами.
Одновременное заявление требований со стороны нескольких клиентов может привести к появлению признаков банкротства. Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

Учитывая значительную стоимость объекта строительства, заявление подобных требований становится возможным. При этом правом на обращение в суд с заявлением о признании должника банкротом обладают застройщик-должник и кредиторы, которыми могут быть граждане, вкладывающие денежные средства в строительство жилья.
Представляется, что значительная стоимость объекта строительства не всегда позволяет провести досудебную санацию, когда учредители застройщика могут предоставить финансовую помощь для погашения денежных обязательств. Минимальные требования, предъявляемые к размеру уставного капитала юридического лица — застройщика, приводят к ситуации, когда учредителями могут быть физические лица либо юридические лица, неспособные провести серьезные финансовые вложения.
Кроме того, существует минимальный риск возникновения убытков учредителей застройщика, которые несут его в пределах доли, внесенной в уставный капитал юридического лица. Например, застройщик — общество с ограниченной ответственностью отвечает по обязательствам всем своим имуществом. Участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по обязательствам общества. Уставный же капитал определяет минимальный размер имущества хозяйственного общества, гарантирующего интересы кредиторов.

Вариантом решения проблемы защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство, на случай неполучения жилого помещения в связи с банкротством застройщика может быть введение механизма обязательного страхования объекта строительства застройщиком.

Банкротство не только не больших компаний Инвесторов, но и крупных Застройщиков во время начавшегося кризиса — больше правило, чем исключение. Несмотря на многомиллионные прибыли и огромные проценты, получаемые в процессе строительной деятельности, Застройщики больше готовы отказаться от бизнеса и обанкротиться, нежели немного снизить размер получаемых ими дивидендов при снижении стоимости недвижимости. Если такие Застройщики уже успели собрать с граждан денежные средства на новые, еще не начатые строится объекты, возврат денежных средств предстоит для дольщиков очень и очень не простой, не говоря уже о том, что начала или окончания строительства вряд ли стоит ожидать.

Мар 19

СТОИТ ЛИ ДОВЕРЯТЬ ЗАСТРОЙЩИКУ

Случай первый, Застройщик заключает договор с дольщиком на инвестирование квартиры, которым принимает на себя обязательства по окончанию строительства передать квартиру последнему с оформлением права собственности как на объект недвижимости.
По окончанию строительства квартира в построенном доме передана дольщику, он делает в квартире ремонт и проживает более 2 лет. По истечении указанного срока встает вопрос о необходимости оформления квартиры в собственность, которое итак не на шутку затянулось. А затянулось оформление не с проста. Застройщик, испытывающий сложности в финансах, заключил аналогичный договор инвестирования на туже квартиру с другой компанией. Не получив возврата денежных средств от Застройщика, указанная компания оформила право собственности на свое имя и стала законным правообладателем и собственником жилья. Дольщик же, проживая в квартире, на сегодняшний день не является ее собственником, да и правообладателем дольщика язык назвать не поворачивается в силу того, что по закону это не соответствует действительности.

Случай второй. Застройщик судится в отношении квартиры и выигрывает дело в суде первой инстанции, в соответствии с чем суд признает за Застройщиком право на квартиру. Гражданское дело по данному спору переходит в суд второй инстанции и на этом этапе Застройщик продает спорную квартиру дольщику, до конца не будучи уверенным, что данная квартира будет за ним признана в суде второй инстанции.

Суд второй инстанции отменяет первое решение, дело идет на пересмотр и суд первой инстанции принимает противоположное решение, которым устанавливает факт отсутствия права на квартиру за Застройщиком. Таким образом, продажа квартиры дольщику является неправомерной и недействительной, а дольщик не приобретает право собственности на квартиру при полной ее оплате.

В обоих указанных случаях можно было избежать данных проблем при надлежащей юридической проверки документов, а именно, в первом случае достаточно было проверить правоустанавливающие документы на спорную квартиру и сведения о зарегистрированных на нее правах, во втором случае установить наличие спора Застройщика было так же возможно, т.к. судебная тяжба по квартире велась на момент ее продажи.
По итогу пострадавшие дольщики в любом случае останутся без квартир, на которые претендовали, вопрос же взыскания денежных средств так же совсем не прост в силу бедственного положения обоих

Застройщиков, близкого к банкротству.
Безусловно, нельзя быть застрахованным на 100% при приобретении квартиры в новостройке, однако многие моменты можно проверить и оценить процент рисков заранее. Если процент риска будет высок, необходимо отказаться от сделки, если процент не велик, дольщик может принять самостоятельное решение по предмету заключения договора на основании известных ему рисков. При этом во многих случаях есть возможность при проверке Застройщика и продаваемой им квартиры на сто процентов определить проблемность данной покупки и отказаться от нее.

Наш совет всем, кто приобретает квартиры и офисы в новостройках и на вторичном рынке недвижимости, не экономьте при проверке юридической чистоты сделки, это не то, на чем можно и стоит экономить. Квартира как правило приобретается один раз в жизни и навсегда, а потому к ее приобретению стоит подходить очень серьезно и обдуманно.

Мар 19

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЗАДЕРЖКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА

На практике достаточно часто покупатели квартир в новостройках встречаются с проблемой долгостроя. Указанная проблема касается очень многих новостроек, так же можно сказать, что практически все строительные компании задерживают окончательные сроки сдачи домов в эксплуатацию.

1. Как поступить дольщику, строительство дома которого значительно задерживается?
Ответ на данный вопрос не может быть однозначным и универсальным. В каждом конкретном случае дольщик (инвестор, соинвестор) должен принимать собственное решение, исходя из конкретных обстоятельств дела.

Итак, ваш дом не сдан в эксплуатацию, более того, строительство его не окончено, но сроки все вышли, задержка составляет от одного года до двух лет, может более.

В данном случае необходимо выяснить, с чем связана задержка строительства. На практике автора настоящей статьи встречается множество оснований, по которым Застройщик не может во время окончить строительство дома. Начиная от банальных причин, в соответствии с которыми начальные сроки, прописанные с дольщиками в договорах, на стадии заключения договора снижались для инвестиционной привлекательности объекта. Заканчивая банкротством Застройщика или просто нехваткой денежных средств для окончания строительства дома. Любое строительство, это в своем роде пирамида, потому проблема отсутствия денег на финишных этапах строительства — бич очень многих Застройщиков, особенно тех, которые осуществляют строительство одного или двух, трех домов.

Застройщики, которые осуществляют Инвестиционные контракты на большое количество домов, могут избегать проблем долгого отсутствия денег.

Итак, если задержка вызвана причинами, которые Застройщик в силах устранить и устранить достаточно быстро, можно не паниковать, а просто дожидаться окончания строительства дома.
Безусловно, чем раньше клиент предпримет определенные шаги при проблемном строительстве дома или полной приостановке его строительства, тем больше у него шансов на возврат денежных средств.
При этом рекомендуется не всегда сразу расторгать заключенный с Застройщиком договор и требовать возврата оплаченных денег. Иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить долгожданную квартиру.
Если вы все же дождались окончания строительства, вам передали квартиру, но сроки значительно задержаны. В этом случае с Застройщика можно потребовать взыскание убытков и неустойки.
Первое, убытки, в чем они выражаются и как их доказать.
На основании статьи 14 ГК КР лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если дольщик вынужден был снимать в наем квартиру все то время, на которое Застройщик задержал окончание строительства дома, за данный период времени дольщик вправе потребовать возврата затраченных по найму денежных средств. Именно они и являются убытками. С указанными требованиями необходимо обращаться в суд. Мы так же рекомендуем пройти и досудебный порядок разрешения спора. Во-первых, отпадут определенные возможные вопросы со стороны суда при обращении в суд, во-вторых, и на досудебном разбирательстве можно иногда решить определенные вопросы с Застройщиком.
При этом стоит помнить, что все, заявленные в суд требования, необходимо доказывать, а это означает, что при взыскании убытков необходимо представить в суд договор найма жилого помещения (аренды) и документы, подтверждающие оплату такого найма.
Второе, неустойка.
В соответствии с ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как поступить дольщику, строительство дома которого приостановлено и становится очевидным, что дом либо вовсе не будет построен, либо будет построен, но в какие сроки не известно.
При указанных обстоятельствах возможно взыскание оплаченных денежных средств по Договору на приобретение квартиры, а так же взыскание убытков в размере рыночной стоимости, необходимой для приобретения квартиры на день обращения в суд, а так же взыскание неустойки.
Убытки в делах о взыскании денежных средств, когда дом фактически не построен и дольщику нужно вернуть не только оплаченные деньги по договору, но и дополнительно денежные средства, необходимые для приобретения квартиры с уже новыми ценами, следует доказывать.
Как правило, такими доказательствами может служить как оплаченный договор на аналогичную приобретенную квартиру (что могут позволить себе очень не многие дольщики), так и предоставленная в суд оценка рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд. Указанную оценку можно заказать во многих оценочных компаниях, которые производят соответствующие услуги.