Мар 19

ВОЗМЕЩЕНИЕ УЩЕРБА — ПРАВО НЕ ТОЛЬКО НА УБЫТКИ, НО И НА НЕУСТОЙКУ

Право на возмещение ущерба имеет любое лицо, которому были нанесены убытки не исполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой стороной.

Убытки могут быть вызваны дополнительные затраты стороной в обязательстве в случае, если другая сторона не выполнила условия договора. Исполнение такого договора может быть возложено на другое лицо, затраты на обращение к другому контрагенту влекут расходы, которые кредитор вправе возместить, как понесенные в ходе ненадлежащего исполнения договора убытки.
Как правило, убытки рассчитываются на день исполнения договора новым лицом или на день обращения в суд.

К примеру, Застройщик не построил дом, или продал квартиру нескольким соинвесторам. Клиент при обращении в суд может заявить требования о возмещении убытков в размере рыночной стоимости квартиры на день обращения в суд.

Или другой пример, сроки строительства дома серьезно затянуты Застройщиком, заказчик должен снимать квартиру для проживания все то время, пока дом не будет достроен. Расходы по аренде квартиры могут быть истребованы за счет такого Застройщика как возмещение причиненных заказчику строительства убытков.
Еще один пример, Подрядчик получил денежные средства на осуществление подрядных работ, но к исполнению обязательств не приступает. Заказчик вправе своими силами осуществить работы или обратиться к другому Подрядчику. Понесенные расходы подлежат возмещению за счет Подрядчика, не исполнившего оплаченные ему работы.

В соответствии с действующим законодательством и судебной практикой под убытками признаются не только расходы, понесенные лицом перед обращением в суд или к должнику, но и расходы, которые кредитор вынужден будет понести в связи с неисполнением контрагентом взятых на себя обязательств в будущем.

Ущерб и убытки могут быть подтверждены как платежными документами по уже понесенным расходам, так и документами, подтверждающими возможный расход лица в будущем (например, оценка стоимости имущества, калькуляция и т.п.). Такой документ должен быть обоснован и составлен независимым лицом или организацией.

Право на возмещение убытков не лишает сторону возможности требовать взыскания неустойки. Неустойка — это штраф за ненадлежащее исполнение обязательств. Если убытками пострадавшее лицо возмещает причиненные ему расходы, то неустойка полагается пострадавшему как дополнительное вознаграждение и одновременно, как наказание виновному лицу.

Неустойки Законом предусмотрены разные. От неустойки за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования до неустойки по Закону о Защите прав потребителей.
По одному неисполненному обязательству обратиться в суд с взысканием двух различных неустоек невозможно.

При этом требовать взыскание и убытков, и неустойки пострадавшее лицо вправе. Более того, убытки могут исходить из разных оснований и пострадавшее лицо может понести несколько видов убытков. А требовать разные убытки можно в отличие от требования нескольких неустоек.
К примеру, лицо оплатило квартиру на стадии начального строительства, а строительство приостановилось. Прошло слишком много времени и сроки, оговоренные сторонами по окончанию строительства давным-давно вышли. В такой ситуации пострадавший инвестор вправе требовать в качестве возмещения убытков не только рыночную стоимость квартиры, которую так и не получил, но и убытки, связанные с арендой жилого помещения, которое вынужден был снимать.

Если размер заявленной неустойки суд вправе снижать до разумных пределов, которые определяет по внутреннему убеждению, то убытки суд снижать не вправе.
Обращаясь в суд, очень важно правильно доказать заявленные убытки и неустойку, а так же предоставить их письменный расчет. Если указанные требования не обоснованы, не доказаны и не рассчитаны, суд в удовлетворении заявленных требований откажет и будет прав.

Мар 19

ВЗЫСКАТЬ ДОЛГ С ЗАСТРОЙЩИКА

Помимо вопросов, связанных с признанием права гражданина на квартиру в жилом доме, построенном с привлечением его денежных средств, у судов возникали вопросы по поводу взыскания денежных сумм, внесенных гражданином на строительство квартиры, при расторжении соответствующего договора, а именно: порядок индексации сумм, внесенных на строительство, и возможность применения к рассматриваемым правоотношениям мер ответственности за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных ГК.

Однако с момента расторжения (прекращения) договора у этой организации возникает обязанность по возврату гражданину денежных сумм, внесенных им по договору, по истечении сроков, указанных в договоре либо в уставных документах хозяйствующего субъекта. Если такие сроки сторонами не оговорены, то обязанность по возврату гражданину денежных сумм возникает непосредственно с момента расторжения (прекращения) договора.

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон «О защите прав потребителей».

Взыскание долга с Застройщика имеет место при значительной задержки строительства дома или приостановки строительства, или при изменении проектов квартир и отсутствия у Застройщика того варианта предоставления жилья, который устроит покупателя. Возврат долга с Застройщика актуален и при отказе строительной компанией передать оплаченные денежные средства за лишний метраж по окончании строительства дома. Возможны иные варианты. Рекомендуется перед обращением в суд пройти досудебный порядок разрешения спора, несмотря на то, что он и не является обязательным по такой категории дел, тем не менее некоторые суды принципиально желают видеть отказ в удовлетворении претензии или отсутствие ответа на претензию.

Мар 19

ВЗЫСКАНИЕ ДЕНЕГ ПРИ ЗАМОРОЖЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Взыскание денежных средств с инвестиционных или строительных компаний всегда было актуальной темой. Еще более актуальной данная тема стала в настоящее время, т.е. во время финансового и строительного кризиса, когда строительство многих объектов приостанавливается на неопределенные или определенные, но долгие сроки. Стоимость недвижимости значительно снижается и те суммы, которые были оплачены год или полгода назад, значительно превышают сегодняшнюю стоимость недвижимости.

Многие приобретатели квартир и нежилых помещений на рынке первичной недвижимости, серьезно заблуждаются, полагая, что, если срок, предусматривающий в договоре окончание строительства, не наступил, обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств и расторжении договора нельзя. Данное заблуждение имеет очень негативное влияние на правовое и будущее финансовое положение дольщиков, которые вынуждены терять годы, дожидаясь истечения сроков, установленных в договоре, т.к. определить, что будет через полгода, год, полтора года с той компанией, что приостановила свою деятельность, невозможно, одно понятно наверняка, что ничего хорошего с данной компанией не произойдет. Поэтому, чем раньше дольщик обратится в суд, тем у него больше шансов на взыскание денежных средств.

Какие же правовые основания позволят Вам обратиться в суд и досрочно потребовать возврата оплаченных денежных средств, если строительство приостановлено, заморожено или просто затягивается на значительные сроки?

Данные правовые основания исходят из законодательства о защите прав потребителей, которое применяется в судебной практике по всем делам, связанным с продажей строительной или инвестиционной компанией прав на недвижимость, и, соответственно, приобретение такой недвижимости, как по Предварительным договорам купли продажи, по договорам инвестирования, иных договоров.

Для того, чтобы доказать, что определенные сторонами сроки не будут исполнены, необходимо предоставить в суд соответствующие документы, которыми могут служить, например, ответы от самого Застройщика о задержке сроков строительства, официальные ответы, полученные по запросам суда или адвоката о готовности или наоборот отсутствии тех или иных документов, что необходимы для завершения строительства в установленные договором сроки. Можно так же руководствоваться СНИПами, которые устанавливают необходимые и достаточные временные промежутки, в соответствии с которыми определяется срок строительства того или иного дома. И если, к примеру, строительство только начато, заложен лишь фундамент, а по договору до окончания строительства остался год, то в соответствии со СНИПами можно однозначно и уверенно утверждать, что окончание строительства в сроки не уложится.
Из всего вышесказанного следует, что если вы оплатили квартиру, офис, машиноместо, но срок по договору со строительной или инвестиционной компанией еще не подошел, это не означает, что у вас нет права на возврат в полной мере оплаченных по договору денежных средств.